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中國內地持續推進REITs

2021年,中國首批9只基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)正式上市,涉及產業園區、倉儲物流、生態環保、高速公路四大板塊,平均派息率約為6%。表現良好,目前已經在一級市場募集資金314億元人民幣。

與傳統公募基金產品相比,公募REITs是一個全新的業務領域,挑戰巨大,機遇同樣巨大。投資者關於內地REITs的討論重新推上了熱潮,不同的REITs適合不同的投資者,比如像高速公路類的經營權類REITs,可能比較受銀行理財、基金公司等機構投資者青睞,因為現金流穩定,波動風險相對較小;而產業園區、倉儲物流等產權類REITs,因為會涉及到租約問題,現金流波動風險較大,就更適合風險偏好更高的投資者。

與境外REITs不同,內地REITs會選擇基礎設施領域起步而非商業地產,包括交通設施、污水治理、新型基礎設施等領域,相比於商業不動產,基礎設施領域的REITs所釋放的巨大潛力難以想像,以鐵路、公路、港口、電力等資產投資所帶來的回報力度遠超於商業用房。與此同時,內地房地產調控政策趨於嚴格,推行基礎設施REITs可以有效貫徹國家政策,減少不良住房投機。

基礎設施REITs預計會成為拉動中國經濟復蘇的一個牽引力之一。尤其是在今年,疫情影響下,投資基礎設施有利於更穩健地拉動經濟增長。此外,中國地方政府負債比率持續偏高,豐富其融資管道也是一個迫切的需求,從城投融資擴展到基礎設施REITs,產生穩定的現金流,能夠有效地降低地方政府負債和融資杠杆,使得基礎設施和資本更良好地匹配起來。

內地地方政府也在全力配合REITs的推廣,值得注意的是,今年4月,國家發展改革委員會表示,國家發改委負責組織推動海南自由貿易港重大專案建設,其中包括將海南納入REITs試點,支持盤活存量資產,拓寬重大專案建設融資管道。 緊接著,9月2日,海南省正式發佈了自貿區金融改革政策,其中包括進一步擴大直接融資規模,推動基礎設施領域REITs試點落地,可以看出海南對於房地產金融市場的重視,旨在通過房地產市場吸引各方資金,通過房地產行業大力促進海南金融業發展,也標誌著REITs在海南金融業發展中的重要地位。政策的放寬對於內地REITs的發展是一個極大的利好消息。

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