中國內地持續推進REITs

2021年，中國首批9只基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）正式上市，涉及產業園區、倉儲物流、生態環保、高速公路四大板塊，平均派息率約為6%。表現良好，目前已經在一級市場募集資金314億元人民幣。

與傳統公募基金產品相比，公募REITs是一個全新的業務領域，挑戰巨大，機遇同樣巨大。投資者關於內地REITs的討論重新推上了熱潮，不同的REITs適合不同的投資者，比如像高速公路類的經營權類REITs，可能比較受銀行理財、基金公司等機構投資者青睞，因為現金流穩定，波動風險相對較小；而產業園區、倉儲物流等產權類REITs，因為會涉及到租約問題，現金流波動風險較大，就更適合風險偏好更高的投資者。

與境外REITs不同，內地REITs會選擇基礎設施領域起步而非商業地產，包括交通設施、污水治理、新型基礎設施等領域，相比於商業不動產，基礎設施領域的REITs所釋放的巨大潛力難以想像，以鐵路、公路、港口、電力等資產投資所帶來的回報力度遠超於商業用房。與此同時，內地房地產調控政策趨於嚴格，推行基礎設施REITs可以有效貫徹國家政策，減少不良住房投機。

基礎設施REITs預計會成為拉動中國經濟復蘇的一個牽引力之一。尤其是在今年，疫情影響下，投資基礎設施有利於更穩健地拉動經濟增長。此外，中國地方政府負債比率持續偏高，豐富其融資管道也是一個迫切的需求，從城投融資擴展到基礎設施REITs，產生穩定的現金流，能夠有效地降低地方政府負債和融資杠杆，使得基礎設施和資本更良好地匹配起來。

內地地方政府也在全力配合REITs的推廣，值得注意的是，今年4月，國家發展改革委員會表示，國家發改委負責組織推動海南自由貿易港重大專案建設，其中包括將海南納入REITs試點，支持盤活存量資產，拓寬重大專案建設融資管道。 緊接著，9月2日，海南省正式發佈了自貿區金融改革政策，其中包括進一步擴大直接融資規模，推動基礎設施領域REITs試點落地，可以看出海南對於房地產金融市場的重視，旨在通過房地產市場吸引各方資金，通過房地產行業大力促進海南金融業發展，也標誌著REITs在海南金融業發展中的重要地位。政策的放寬對於內地REITs的發展是一個極大的利好消息。